2) (사업 추진현황) ‘24.上까지 당초계획(10.1만호)을 상회하는 10.7만호 이상 공급전망
- (旣 매각택지: 1.8만호) 업체가 자율적으로 참여하는 旣 매각택지의 경우 26개 필지 2.2만호*에서 사전청약 참여의향서 제출
* 사전청약 공급 비율(전체세대의 85%) 고려 시, 최대 1.8만호(당초목표 1.2만호) 공급
- (신규택지: 7.5만호) 사전청약 의무조건부 신규택지는 금년(11~12월) 1.2만호 공급을 시작으로 ‘23년까지 8.8만호 공급(전체세대의 85% 공급 시 총 7.5만호)
- (3080+: 1.4만호) 9만호 후보지 선정 → ‘22.下부터 사전청약 시행
국토교통부(장관 노형욱)는 합리적이고 예측가능한 분양가 상한제 운영 및 민간 사전청약 시행을 위해, 분양가 상한제 심사 매뉴얼」 및 「추정분양가 검증 매뉴얼」을 마련하고, 11월 8일 전국 지자체 및 민간업계에 배포하였습니다.
그간 지자체, 주택 건설업계 등으로부터 분양가 상한제 관련 다양한 제도개선 요구가 제기되었습니다.
지난 국토교통부장관 주재 공급기관 간담회(9.9)에서 주택협회 및 업계는 지자체마다 분양가 인정항목, 심사 방식이 상이한 점을 지적하며 분양가 산정방식 개선을 건의하였습니다.
또한, 서울시 등 지자체에서도 택지비 평가과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가 기준 합리화를 요청하였습니다.
이와 별도로, 사전청약 확대 방안(8.25)에 따라 기존 LH 공공분양에서 시행해왔던 사전청약을 공공택지 보유 민간업체, 공공주도 3080+ 사업지까지 확대함에 따라, 민간 사업자가 개정된 분상제 매뉴얼을 바탕으로 사전청약 추정 분양가를 산정할 수 있도록 세부 절차를 안내하는 상세 매뉴얼 마련도 필요하게 되었습니다.
이에 따라, 국토교통부는 분양가 상한제 심사 관련 전문성을 보유한 한국건설기술연구원, 한국부동산원, LH, LHI, HUG 등 유관기관이 참여하는 공동 TF를 구성(‘21.9~10)하고, 최근 3년 간 지자체 분양가 상한제 심사자료(95건) 분석 결과를 토대로 「분양가 상한제 심사 매뉴얼」 및 「추정분양가 검증 매뉴얼」 제·개정안을 마련하였습니다.
1. 「분양가 상한제 심사 매뉴얼」 개정방안
「분상제 심사 매뉴얼」은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하는 한편, 지역특성을 감안한 운영을 통해 상한제 본연의 취지를 달성하고자 하였으며, 주요 개선내용은 다음과 같습니다.
➊ (택지비) 공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선하였으며, 민간 택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화하였습니다.
➋ (기본형 건축비) 국토부 정기고시를 통해 통일된 기준을 제시하나, 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생하였으며, 향후에는 지자체 별도 고시* 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정입니다.
HUG 검증 위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관 및 지자체 분양가 심사 담당 공무원들로 구성*되며, 추정 분양가격이 「추정분양가 검증 매뉴얼」 및 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증하여 그 결과를 통보할 계획입니다.
* HUG, LH, 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 해당지역 분양가심사 담당 공무원
3. 민간 사전청약 추진현황
한편, 지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안 후속 조치도 차질 없이 추진 중에 있습니다.
➊ (제도개선 현황) 우선 사전청약 추진을 위한 제도적 기반은 11월 중까지 완료할 예정입니다.
사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안을 기 발표(10.18, LH)하였으며, 금번 「추정분양가 검증 매뉴얼」 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 「주택공급규칙」도 11월 중순까지 개정을 완료*할 예정입니다.
* 입법예고(10.8~10.18) 완료 후 법제처 심의 진행 중
➋ (사업추진 현황) 연내 민간 사전청약 시행 목표로 추진 중에 있으며, ‘24.상반기까지 당초 계획(10.1만호)을 상회하는 10.7만호 공급이 가능할 것으로 전망됩니다.
(旣 매각택지: ‘22.3월까지 1.8만호) 업체가 자율적으로 참여하는 기 매각택지의 경우 사전청약 참여 의향서를 접수(10.18~)한 결과, 총 2.2만호(26개 필지) 후보지에서 참여의사를 밝혔습니다.
전체 세대의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1.8만호 공급이 가능한 수준이며, 이는 당초 계획물량인 1.2만호를 크게 넘어서는 물량입니다.
특히, 신청 물량 대부분이 선호입지인 수도권에 위치*하고 있으며, 수요자 선호에 맞춘 다양한 브랜드는 물론, 중대형 평형의 주택공급도 가능할 것으로 기대됩니다.
* 신청 물량 2.2만호 중 82.6%인 1.8만호가 수도권 지역에 위치(참고)
아울러, 제도개선 완료, 추정분양가 심사 착수 등 사업이 본격화되면, 참여 사업장은 추가로 확대될 것으로 전망됩니다.
* 사전청약 참여 의향서를 LH, 주택협회 등 통해 지속 접수할 예정
(신규 매각택지: ‘24.上까지 7.5만호) 금년 중 사전청약 조건부 택지 1.2만호 매각 공고(11~12월중)를 시작*으로 ‘23년까지 총 8.8만호(전체세대 85% 사전청약 시 7.5만호)를 순차 공급할 예정입니다.
* 남양주 진접2, 성남복정1, 인천계양 등 5개 필지 0.3만호 사전청약 조건부 공고(11.8)
(3080+ 사전청약: ‘24.上까지 1.4만호) 현재까지 약 9만호 규모의 도심 공공주택 복합사업 후보지가 선정되었으며, 연내 예정지구(19곳) 및 본 지구(8곳) 지정을 목표로 후속절차 진행 중으로, 사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 본격적으로 추진해 나갈 예정입니다.
정부는 참여 의향서 접수 사업장을 대상으로 11월중 민간 사전 청약 세부 계획을 확정 짓는 한편, 추정분양가 심사, 예비입주자 모집 등 후속 절차를 신속히 진행하는 등 본격적인 사전청약 추진에 박차를 가할 계획입니다.
국토교통부 김수상 주택토지실장은 “금번 「분양가 상한제 심사 매뉴얼」 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고되어 민간의 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대된다“고 밝혔습니다.
또한, “기존 공공택지 공공분양에 대한 사전청약이 성황리에 진행되고 있는 가운데, 민간 사전청약이 본격화 되면, 공공분양 물량까지 합쳐 총 16.9만호가 사전청약으로 공급될 예정”이며, “이는 연간 수도권 전체 분양 물량(5년平 年 17.7만호)에 육박하는 수준으로 시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다”라고 밝혔습니다.
국토교통부는 앞으로 유관기관 및 지자체와의 긴밀한 협력 하에 사전 청약 참여의향서 제출 사업장 대상으로 신속한 성과 창출을 위해 노력해 나가겠습니다.
등기부 권리분석을 위하여서는 반드시 입찰 당일 기준, 등기부를 발급 받아 보아야 하고, 단독건물인 경우는 건물과 토지 등기부 모두를 발급 받아 확인하여야 하며, 집합건물인 경우에는 별도등기 있음에 유의하여 등기부 권리분석을 해야 합니다.
등기부를 발급 받아 보면, 등기부에서 볼 수 있는 단어가 28개 정도 됩니다. 그 중에는 권리를 공시하는 단어도 있고, 가처분과 같은 “보전처분”절차도 있고, 별도등기와 같이 표제부에서 볼 수 있는 단어도 있습니다.
이런 단어들을 분석하여 인수하는 단어가 있는지 여부, 해당 단어가 갖는 법률문제로 인해 낙찰자가 부담하게 되는 하자 유무를 판단하는 것이 등기부상 권리분석이라고 할 수 있습니다.
등기된 단어 중, 일단 권리를 공시하는 단어는, “말소기준권리”인 “매각물건명세서”상 “최선순위설정일자”와 비교하여, 빠르면 인수이고, 늦으면 소멸하는 것이 원칙입니다. 단, 말소기준권리보다 늦어도 인수되는 경우로는, 가처분, 구분지상권, 예고등기 등이 있습니다. 특히 예고등기는, 매각물건명서상 “해당사항 없음”, 또는 공란으로 되어 있는 경우에도 인수됨에 주의하시기 바랍니다.
임차권등기명령등기와 임대차등기로서 주택과 상가건물 임대차 특별법 적용을 받은 경우에 등기된 임대차에서 해당 임대차등기의 전입일자나 사업자등록신청일자가 기재된 경우가 있습니다. 이 경우에 임대차등기 설정일자가 아닌, 전입일자나 사업자등록신청일자가 대항요건이 되므로 그 일자(대항력 발생일자)를 기준으로 말소기준권리와 비교하여 소멸과 인수 여부를 판단하셔야 합니다.
끝으로, 등기부상 권리의 분석인 권리분석의 최종 결정은 매각물건명세서상, “등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것”
이 부분을 보고 최종 결정하여 주시기 바랍니다.
또한 이 부분이 앞에서 언급한바와 같이, “해당사항 없음”, 또는 “공란”으로 된 경우도, 인수하는 사항이 있을 수 있음을 유의하여 주시어 등기부 권리분석을 하시기 바랍니다