국토교통부(장관 김현미)는 올해 상반기 전국 땅값이 1.86% 상승하였으며, 전년 동기(2.05%) 대비 0.19%p 감소했다고 밝혔다.
전국 땅값은 ’18년도 3분기 주택시장 안정화 대책 이후 안정세로 진입하여 유지 중이다.
【 지역별 지가변동률 】
(시도별, %) 전년 동기 대비 수도권(2.14→2.15)은 소폭 증가, 지방(1.90→1.38)은 감소하였으며, 17개 시·도의 땅값은 모두 상승했다.
(수도권, 2.15%) 서울(2.28), 경기(2.06), 인천(1.91) 모두 전국 평균(1.86)에 비해 약간 높은 수준으로 상승했다.
(지방, 1.38%) 세종(2.66)이 가장 높은 상승률을 보였으며, 광주, 대구, 전남, 부산 4개 시·도는 전국 평균(1.86)보다 높았다.
(시군구별, %) 용인 처인구(3.73)를 비롯해 경기 하남시(3.21), 대구 수성구(3.05), 경기 과천시(2.92), 광주 동구(2.90)가 높은 상승률을 보였으며, 울산 동구(-0.84), 창원 성산구(-0.79), 창원 의창구(-0.77), 경남 거제시(-0.73), 창원 진해구(-0.71)는 하락하였다.
【 용도지역별 ·이용상황별 지가변동률 】
(용도지역별, %) 주거(2.04), 상업(1.96), 계획관리(1.79), 녹지(1.73), 농림(1.60), 생산관리(1.41), 공업(1.09) 순으로 높은 상승률을 보였다.
(이용상황별, %) 상업용(2.05), 주거용(1.88), 답(1.77), 전(1.76), 임야(1.21), 공장용지(1.13), 기타(1.04) 순으로 높은 상승률을 보였다.
2. 토지 거래량
【 종합 】
’19년 상반기 전체 토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 약 134만 9천 필지(986.1㎢, 서울 면적의 약 1.6배)로, 전년 동기(166만 필지) 대비 18.8%(△311,712 필지) 감소, 전기(152만 5천 필지) 대비 11.6%(△176,944 필지) 감소하였으며.
전년 하반기 주택시장 안정화 대책 이후 거래 심리 위축 등으로 주택 매매·분양권 거래량* 중심으로 감소했다.
* (거래유형별)매매(△174,830필지), 분양권(△143,736필지)(건물유형별)아파트(△187,182필지), 다세대(△21,828필지) 등
한편, 건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 53만 1천 필지(916.5㎢)로 전년 동기 대비 6.3% 감소했다.
【 지역별 토지 거래량 】
(시도별, %) 전년 동기 대비 토지 거래량은 대구(3.0)만 증가했고, 세종(△58.4), 서울(△35.7), 광주(△31.7), 제주(△27.1) 등 16개 시·도는 감소했다.
순수토지 거래량은 경기(0.1), 대구(0.1)는 소폭 증가, 울산(△29.8), 제주(△21.6), 광주(△19.0), 대전(△17.9) 등 15개 시·도는 감소했다.
【 용도지역 · 지목별 토지 거래량 】
(용도지역별, %) 전년 동기 대비 개발제한구역(56.1), 자연환경보전(5.6) 지역의 거래량은 증가했고, 공업(△34.9), 주거(△23.1), 상업(△18.7), 녹지(△15.2), 관리(△7.5), 농림(△2.3) 지역 거래량은 감소했다.
(지목별, %) 전년 동기 대비 기타(잡종지 등, 0.2) 거래량만 소폭 증가하였고, 대지(△24.7), 전(△8.5), 답(△6.9), 공장용지(△5.5) 임야(△3.2) 지역 거래량은 감소했다.
한편, 국토교통부는 지난해 9.13 대책 발표 이후 부동산 시장안정, 거래관망세 지속 등으로 전국 지가변동률 안정세 유지* 및 전체 토지 거래량 감소** 추세라고 밝혔다.
* 전국 지가변동률(%) : 1.26(`18.3Q) → 1.22(`18.4Q) → 0.88(`19.1Q) → 0.97(`19.2Q)
** 전체 토지거래량(만필지) : 75.2(`18.3Q) → 77.4(`18.4Q) → 67.3(`19.1Q) → 67.6(`19.2Q)
국토교통부는 토지시장 안정을 위해 `19.5월 발표한 3차 신규 공공택지 5곳 일원(61.3㎢), 성남 금토지구 일원(8.4㎢)을 토지거래허가구역으로 지정(`19.5.7)하는 등, 앞으로도 지가변동률 및 토지 거래량을 지속 모니터링하고 토지시장 안정을 위한 다각적인 정책적 노력을 기울일 계획이다.
등기부 권리분석을 위하여서는 반드시 입찰 당일 기준, 등기부를 발급 받아 보아야 하고, 단독건물인 경우는 건물과 토지 등기부 모두를 발급 받아 확인하여야 하며, 집합건물인 경우에는 별도등기 있음에 유의하여 등기부 권리분석을 해야 합니다.
등기부를 발급 받아 보면, 등기부에서 볼 수 있는 단어가 28개 정도 됩니다. 그 중에는 권리를 공시하는 단어도 있고, 가처분과 같은 “보전처분”절차도 있고, 별도등기와 같이 표제부에서 볼 수 있는 단어도 있습니다.
이런 단어들을 분석하여 인수하는 단어가 있는지 여부, 해당 단어가 갖는 법률문제로 인해 낙찰자가 부담하게 되는 하자 유무를 판단하는 것이 등기부상 권리분석이라고 할 수 있습니다.
등기된 단어 중, 일단 권리를 공시하는 단어는, “말소기준권리”인 “매각물건명세서”상 “최선순위설정일자”와 비교하여, 빠르면 인수이고, 늦으면 소멸하는 것이 원칙입니다. 단, 말소기준권리보다 늦어도 인수되는 경우로는, 가처분, 구분지상권, 예고등기 등이 있습니다. 특히 예고등기는, 매각물건명서상 “해당사항 없음”, 또는 공란으로 되어 있는 경우에도 인수됨에 주의하시기 바랍니다.
임차권등기명령등기와 임대차등기로서 주택과 상가건물 임대차 특별법 적용을 받은 경우에 등기된 임대차에서 해당 임대차등기의 전입일자나 사업자등록신청일자가 기재된 경우가 있습니다. 이 경우에 임대차등기 설정일자가 아닌, 전입일자나 사업자등록신청일자가 대항요건이 되므로 그 일자(대항력 발생일자)를 기준으로 말소기준권리와 비교하여 소멸과 인수 여부를 판단하셔야 합니다.
끝으로, 등기부상 권리의 분석인 권리분석의 최종 결정은 매각물건명세서상, “등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것”
이 부분을 보고 최종 결정하여 주시기 바랍니다.
또한 이 부분이 앞에서 언급한바와 같이, “해당사항 없음”, 또는 “공란”으로 된 경우도, 인수하는 사항이 있을 수 있음을 유의하여 주시어 등기부 권리분석을 하시기 바랍니다