[3] (신고 방법) 신고대상자(임대인, 임차인)는 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 임차주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나 온라인(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr)으로 신고할 수 있다.
신고서를 작성하여 계약 당사자 공동으로 제출하는 것이 원칙이나, 신고인의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 1명이 당사자가 공동 날인(서명)한 임대차 계약서를 제출하면 공동신고가 가능하며, 공인중개사* 등 신고인의 위임을 받은 대리인도 위임장**을 첨부하면 방문 또는 온라인 신고가 가능하다.
* 공인중개사협회에 신고제 시행을 안내하고 협조를 요청하였으며, 부동산원 협력중개업소 등에 포스터, 리플릿 등 홍보물 약 7만장 배포
** 위임장은 임대차 신고를 위임한다는 내용을 확인할 수 있으면 되며, 신고인 편의를 위해 부동산거래신고시스템에 예시 서식을 등재할 예정
[4] (계도 기간) 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년(`21.6.1~`22.5.31)간 계도기간을 운영할 예정이며, 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않는다.
* 계도기간 이후에도 과태료 부과절차 개시전에 자진 신고시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화할 예정
[ 나. 임대차 신고제 도입에 따른 편익 ]
[1] 임대차 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 됨에 따라 임차인의 권익보호가 대폭 강화될 전망이다.
현재 확정일자는 대부분 일과중 주민센터를 방문해 받고 있으며, 소액·단기·갱신계약은 확정일자를 받지 않는 경향이 있었다.
앞으로는 임대차 신고시 계약서를 제출하면 확정일자가 수수료 없이 자동으로 부여*되어 신고 접수일부터 확정일자의 효력이 발생된다.
* 방문, 온라인신고에 관계없이 수수료(600원)가 면제되며 임대차 신고필증 우측 상단에 확정일자 번호 표기
휴일에 상관없이 24시간 온라인 신고가 가능해 확정일자를 받기 위해 주민센터를 방문하는 번거로움이 대폭 줄어들 것으로 예상된다.
[2] 임대차 신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 전망이다.
부동산매매 실거래 가격처럼 임대차 정보가 공개되면 임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고 거래시 협상력이 높아질 것으로 기대된다.
임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정 임대료 책정에 도움이 될 것으로 예상된다.
※ 신고 데이터의 공개
☞ 신고된 데이터의 신뢰도, 기존 데이터와의 정합성 등의 검증(최소 4~5개월)을 거쳐 ‘21.11월경 시범공개 추진
* 공개 가능 데이터 : 지역별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등
[ 다. 신고제 시행을 위한 의견수렴 결과 ]
[1] (시범 운영) 국토교통부는 신고제 시행에 앞서 지자체의 신청을 받아 5개 동* 주민센터에서 신고 시스템 및 업무처리절차에 대한 점검을 위한 시범운영(4.19~5.31)을 실시하고 일선 업무담당자의 의견을 수렴하였다.
* 대전 서구 월평 1,2,3동, 세종시 보람동, 용인시 보정동
* 시범운영지역 신고접수 결과(5.27 기준): 379건(방문 317건, 온라인 62건)
주민센터 통합민원창구 담당자는 “임대차 신고업무가 기존 확정일자 신고와 유사하여 시범운영이 순조롭게 진행되었다”라고 전하며 시스템상 정보입력 간소화 및 온라인 팝업 안내 홍보 강화 등 현장에서 제기한 개선의견이 본격 시행전 모두 반영되어 제도가 무리없이 잘 운영될 것으로 예상한다고 밝혔다.
[2] (지자체 담당자 교육) 또한, 국토교통부는 신고제 시행에 앞서 전국 17개 시도, 시군구 업무담당자를 대상으로 임대차 신고제 내용과 업무처리 절차 등에 대한 교육을 실시하였다.(5.6~5.21, 2주간)
* 코로나 19 방역수칙을 준수하여 시도별 인원배정 및 장소제공
사전교육 자료를 통해 일선 공무원들이 신고제 업무를 차질없이 수행할 수 있도록 신고제 전반의 내용*을 공유하고 질의응답을 통해 현장의 의견을 수렴하였다.
* (교육내용) 임대차 신고제 하위법령 내용, 신고처리 절차, 지자체 홍보당부 등
[3] (주요 반영의견) 입법예고, 시범운영 및 지자체 순회교육을 통해 제기된 다양한 의견을 적극 반영한 임대차 신고제 사무편람을 마련하여 지자체에 배포하였으며, 주요 반영 의견은 다음과 같다.
❶ 학교 기숙사는 관계 법령에 따라 학교시설로 분류되어 일반적인 주거용 임대차 계약 형식을 취하지 않고, 대학 e알리미에 기숙사비가 공시되고 있는 점을 감안하여 신고대상에서 제외하도록 하였다.
* 대학교·고등학교 등 학교기숙사는 신고대상에서 제외, 회사기숙사는 신고대상
❷ 단기 임대차 계약도 대상지역 및 금액에 해당되면 신고대상이나 일시 사용이 명백한 임대차계약의 경우 주택임대차보호법 적용대상에서 제외하고 있는 점을 감안하여 전입신고가 되어있는 본 거주지가 있고 일시적 출장이나, ‘제주 1개월 체험’ 등 다른 사정에 의해 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약의 경우 신고대상에서 제외하였다.
* 미신고시 지자체에서 단기계약의 종합적인 사정을 감안하여 과태료 부과를 면제
[ 라. 제도정착을 위한 민·관 협업체계 구축 ]
국토교통부는 제도 시행 초기 신고제가 빠르게 정착될 수 있도록 주택임대·관리 관련 민간협회와 협력체계를 구축하고 일반국민들에게 다양한 형태로 제도를 홍보·안내할 계획이다.
자발적 참여를 희망한 협력단체는 한국주택관리협회, 한국주택임대관리협회, 한국부동산자산관리사협회 3곳으로 신고제 안내와 무료 신고대행을 지원함으로써 제도 안착에 도움이 될 것으로 예상된다.
1) 한국주택관리협회(‘90 설립허가): 전국 1.4만 단지 아파트 750만 세대를 관리하며 새로이 전입하는 입주민들을 대상으로 임대차 신고 홍보
2) 한국주택임대관리협회(‘16 설립허가): 관리하고 있는 주택의 개인 임대사업자들을 대상으로 임대차 신고 홍보
3) 한국부동산자산관리사협회(‘10 설립허가): 1.9만명 회원들 임대주택 중개·위임시 임대차 신고 대행 및 협회 주요업무(임대주택 중개·관리)와 연계하여 신고제 홍보
또한 행정안전부 협조로 6월 1일부터 정부대표 민원포털인 정부 24에서도 신청이 가능하고 전입신고시 임대차신고를 안내하도록 임대차 신고홈페이지 연결서비스를 제공하는 등 일반 국민들의 접근성을 강화하였다.
국토교통부 김수상 주택토지실장은 “임대차 신고제는 임대차시장의 투명한 정보공개와 임차인 보호를 위한 제도임을 강조하면서 향후, 전입신고, 전월세 대출 등 임대차 계약과 관련된 제도들과 연계방안을 마련하여 국민들에게 꼭 필요한 편리한 제도로 안착될 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.
신고제 및 시스템 사용 등 자세한 문의사항은 주택임대차신고 콜센터(☏ 1588-0149)로 문의 가능하며 운영시간은 평일 09 ~ 18시 동안 운영한다.
등기부 권리분석을 위하여서는 반드시 입찰 당일 기준, 등기부를 발급 받아 보아야 하고, 단독건물인 경우는 건물과 토지 등기부 모두를 발급 받아 확인하여야 하며, 집합건물인 경우에는 별도등기 있음에 유의하여 등기부 권리분석을 해야 합니다.
등기부를 발급 받아 보면, 등기부에서 볼 수 있는 단어가 28개 정도 됩니다. 그 중에는 권리를 공시하는 단어도 있고, 가처분과 같은 “보전처분”절차도 있고, 별도등기와 같이 표제부에서 볼 수 있는 단어도 있습니다.
이런 단어들을 분석하여 인수하는 단어가 있는지 여부, 해당 단어가 갖는 법률문제로 인해 낙찰자가 부담하게 되는 하자 유무를 판단하는 것이 등기부상 권리분석이라고 할 수 있습니다.
등기된 단어 중, 일단 권리를 공시하는 단어는, “말소기준권리”인 “매각물건명세서”상 “최선순위설정일자”와 비교하여, 빠르면 인수이고, 늦으면 소멸하는 것이 원칙입니다. 단, 말소기준권리보다 늦어도 인수되는 경우로는, 가처분, 구분지상권, 예고등기 등이 있습니다. 특히 예고등기는, 매각물건명서상 “해당사항 없음”, 또는 공란으로 되어 있는 경우에도 인수됨에 주의하시기 바랍니다.
임차권등기명령등기와 임대차등기로서 주택과 상가건물 임대차 특별법 적용을 받은 경우에 등기된 임대차에서 해당 임대차등기의 전입일자나 사업자등록신청일자가 기재된 경우가 있습니다. 이 경우에 임대차등기 설정일자가 아닌, 전입일자나 사업자등록신청일자가 대항요건이 되므로 그 일자(대항력 발생일자)를 기준으로 말소기준권리와 비교하여 소멸과 인수 여부를 판단하셔야 합니다.
끝으로, 등기부상 권리의 분석인 권리분석의 최종 결정은 매각물건명세서상, “등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것”
이 부분을 보고 최종 결정하여 주시기 바랍니다.
또한 이 부분이 앞에서 언급한바와 같이, “해당사항 없음”, 또는 “공란”으로 된 경우도, 인수하는 사항이 있을 수 있음을 유의하여 주시어 등기부 권리분석을 하시기 바랍니다