국토교통부(장관 변창흠)는 2020년도 전국 건축물의 동수는 전년대비 31,794동(0.4%), 연면적은 서울 63빌딩 연면적(238,429㎡)의 약 423배 규모인 101,016천㎡(2.6%) 증가하여 7,275,266동이며 3,961,887천㎡라고 발표하였다.
수도권(서울, 경기, 인천)은 8,723동(50,066천㎡) 증가한 2,021,780동(1,790,298천㎡), 지방은 23,071동(50,949천㎡) 증가한 5,253,486동(2,171,588천㎡)이다.
전국의 건축물 동수 증가 추세는 계속되고 있으며, 수도권과 지방의 전년대비 증감률은 0.4%로 증가폭이 감소한 것으로 나타났다.
또한, 전국의 건축물 연면적도 증가 추세였으며, 전년대비 수도권(2.9%), 지방(2.4%)의 증가율은 소폭 줄어든 것으로 나타났다.
(용도별) 상업용 건축물의 연면적은 전년대비 3.7% 증가한 871,349천㎡(22.0%), 공업용은 2.3% 증가한 423,713천㎡(10.7%), 문화·사회용은 2.2% 증가한 354,196천㎡(8.9%), 주거용은 1.9% 증가한 1,852,349천㎡(46.8%) 이다.
(멸실 및 노후도) 2020년 멸실된 건축물의 동수는 전년대비 8.4% 증가한 79,864동, 연면적은 7.7% 증가한 17,485천㎡ 이며, 사용승인 후 30년 이상된 건축물은 전년대비 81,358동 증가하여 2,819,858동이며, 연면적은 72,995천㎡ 증가한 680,294천㎡이다.
(규모별) 50층 이상 초고층 건축물은 전년대비 2개동이 증가한 115동이며, 5층 이하 건축물이 7,035천동(96.7%)이다.
(인구·토지면적당) 전국 건축물의 1인당 면적은 전년 대비 1.98㎡ 증가한 76.44㎡이며, 전국 토지면적 대비 전국 건축물의 연면적 비율은 전년대비 0.1% 증가한 3.95%이다.
[ 세부 용도별 건축물 현황 ]
[1] 주거용 건축물 세부 용도별 현황
세부 용도별 면적은 아파트가 1,162,906천㎡(62.8%)로 가장 크고, 단독주택 332,984천㎡(18.0%), 다가구주택 170,345천㎡(9.2%), 다세대주택 129,257천㎡(7.0%), 연립주택 42,904천㎡(2.3%) 순이다.
다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택의 연면적은 최근 5년간 지속적으로 증가하고 있으며, 전년대비 단독주택의 면적은 0.4% 감소했다.
지역별 건축물 면적 현황을 살펴보면 수도권은 아파트가 580,212천㎡(67.0%)로 가장 크고, 다세대주택 97,848천㎡(11.3%), 단독주택 83,985천㎡(9.7%), 다가구주택 75,382천㎡(8.7%), 연립주택 23,338천㎡(2.7%) 순이며, 지방은 아파트가 582,693천㎡(59.1%)로 가장 크고, 단독주택 248,999천㎡(25.3%), 다가구주택 94,962천㎡(9.6%), 다세대주택 31,408천㎡(3.2%), 연립주택 19,565천㎡(2.0%) 순이다.
시도별 건축물 면적 비율 현황을 살펴보면 단독주택은 전남(45.4%), 제주(35.7%), 경북(34.9%)이 다가구주택은 대전(16.0%), 대구(14.2%), 제주(12.1%) 순으로 높으며, 아파트는 세종(84.0%), 광주(75.1%), 부산(72.3%), 연립주택은 제주(11.7%), 서울(3.4%), 강원(2.6%), 다세대주택은 서울(14.9%), 인천(12.6%), 제주(10.5%)가 높다.
[2] 상업용 건축물 세부 용도별 현황
세부 용도별 면적은 제2종근린생활시설이 274,657천㎡(31.5%)로 가장 크고, 제1종근린생활시설 233,819천㎡(26.8%), 업무시설 160,490천㎡(18.4%), 판매시설 63,765천㎡(7.3%) 순이다.
모든 세부 용도별 연면적은 최근 5년간 지속적으로 증가하고 있으며, 전년대비 업무시설의 면적이 11.6%로 크게 증가했다.
지역별 건축물 면적 현황을 살펴보면 수도권은 제2종근린생활시설이 125,173천㎡(28.8%)로 가장 크고, 업무시설 109,562천㎡(25.2%), 제1종근린생활시설 102,542천㎡(23.6%), 판매시설 37,921천㎡(8.7%) 순이며, 지방은 제2종근린생활시설이 149,484천㎡(34.2%)로 가장 크고, 제1종근린생활시설 131,277천㎡(30.1%), 업무시설 50,928천㎡(11.7%), 판매시설 25,843천㎡(5.9%) 순이다.
시도별 건축물 면적 비율 현황을 살펴보면 제1종근린생활시설은 전북(36.8%), 충북(34.8%), 경북(34.3%)이 높고, 제2종근린생활시설은 경북(40.6%), 충북(37.9%), 전북(37.6%)이며, 판매시설은 서울(10.1%), 대전(9.2%), 세종(8.4%)이 업무시설은 서울(33.8%), 인천(21.8%), 제주(19.9%)가 높다.
[ 건축물 멸실현황 및 노후도 ]
멸실된 건축물은 주거용이 58,256동으로 가장 많고, 상업용(12,938동), 공업용(1,649동), 문교·사회용(951동) 순으로 나타났다.
노후 건축물(30년 이상) 동수 비율 현황은 주거용이 48.2%이며, 상업용(28.3%), 문교·사회용(20.4%), 공업용(14.6%) 순으로 나타났다.
등기부 권리분석을 위하여서는 반드시 입찰 당일 기준, 등기부를 발급 받아 보아야 하고, 단독건물인 경우는 건물과 토지 등기부 모두를 발급 받아 확인하여야 하며, 집합건물인 경우에는 별도등기 있음에 유의하여 등기부 권리분석을 해야 합니다.
등기부를 발급 받아 보면, 등기부에서 볼 수 있는 단어가 28개 정도 됩니다. 그 중에는 권리를 공시하는 단어도 있고, 가처분과 같은 “보전처분”절차도 있고, 별도등기와 같이 표제부에서 볼 수 있는 단어도 있습니다.
이런 단어들을 분석하여 인수하는 단어가 있는지 여부, 해당 단어가 갖는 법률문제로 인해 낙찰자가 부담하게 되는 하자 유무를 판단하는 것이 등기부상 권리분석이라고 할 수 있습니다.
등기된 단어 중, 일단 권리를 공시하는 단어는, “말소기준권리”인 “매각물건명세서”상 “최선순위설정일자”와 비교하여, 빠르면 인수이고, 늦으면 소멸하는 것이 원칙입니다. 단, 말소기준권리보다 늦어도 인수되는 경우로는, 가처분, 구분지상권, 예고등기 등이 있습니다. 특히 예고등기는, 매각물건명서상 “해당사항 없음”, 또는 공란으로 되어 있는 경우에도 인수됨에 주의하시기 바랍니다.
임차권등기명령등기와 임대차등기로서 주택과 상가건물 임대차 특별법 적용을 받은 경우에 등기된 임대차에서 해당 임대차등기의 전입일자나 사업자등록신청일자가 기재된 경우가 있습니다. 이 경우에 임대차등기 설정일자가 아닌, 전입일자나 사업자등록신청일자가 대항요건이 되므로 그 일자(대항력 발생일자)를 기준으로 말소기준권리와 비교하여 소멸과 인수 여부를 판단하셔야 합니다.
끝으로, 등기부상 권리의 분석인 권리분석의 최종 결정은 매각물건명세서상, “등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것”
이 부분을 보고 최종 결정하여 주시기 바랍니다.
또한 이 부분이 앞에서 언급한바와 같이, “해당사항 없음”, 또는 “공란”으로 된 경우도, 인수하는 사항이 있을 수 있음을 유의하여 주시어 등기부 권리분석을 하시기 바랍니다