3) (분상제 심의기준 구체화) 지자체 분양가 심사 예측 가능성 제고 등을 위한 심의 기준 구체화(분양가 심사 업무 매뉴얼 개정, ~‘21.10)
국토교통부(장관 노형욱)는 지난 9월 9일 주택 관련 협회, 회원사와 함께 제2차 공급기관 간담회를 개최하고, 주택공급 관련 현장의 애로사항 해소 및 공급속도 제고 방안 등을 논의한 바 있습니다.
간담회 당시 업계는 도심 내 선호 주거형태인 오피스텔, 도시형 생활주택 공급 활성화를 위해 바닥 난방제한, 공간구성 등 건축 규제 완화와 함께 세제·기금융자 등 지원 강화를 건의하였고, 아파트 공급과 관련해서는 시세 산정기준 등 HUG 고분양가 심사 기준의 합리성 보완, 지자체별 분양가 상한제 심사 운영기준 등이 상이한 점 등의 개선을 요청하였습니다.
정부는 간담회 이후 업계 건의사항 등에 대한 전문가 의견 수렴, 관계기관 협의 등을 진행하였고, 주택시장 안정 및 쾌적한 주거환경 관리라는 원칙 하에 공급 속도를 제고하고 민간 사업 여건을 개선하기 위한 후속 조치계획을 신속히 마련하였습니다.
[ 1. 도심 주택공급 확대 관련 ]
도시형 생활주택, 오피스텔 등은 4차 산업혁명, 언택트 시대가 도래하면서 주거와 업무 공간이 융합되는 등의 생활패턴 변화로 다변화된 주거 수요를 충족시키면서, 상대적으로 젊은 층, 2~3인 가구 등이 선호하는 주거 유형입니다.
더욱이, 도시형 생활주택 등은 도심 내 자투리 땅을 활용하여 단기간 내 공급이 가능하므로, 주택 수급상황 개선 및 전세시장 안정에도 기여 가능할 것으로 기대됩니다.
정부는 업계 건의사항을 바탕으로 도심 주택공급 활성화를 위해 도시형 생활주택, 오피스텔 등 건축 규제 완화와 세제 및 자금 지원 확대 등을 다음과 같이 추진하겠습니다.
➊ (도시형 생활주택) 도시형생활주택*은 부지확보가 어려운 도심에도 공급이 가능토록 건축 규제 등이 완화되어 있으나, 좁은 면적** 등으로 선호도가 감소하는 추세입니다.
* 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택 규모의 주택(원룸형, 단지형 다세대·연립)
** 원룸형은 좁은면적(50㎡이하) 및 공간구성 제약(침실1+거실1)으로 2~3인 가구 등 도심 중소형 주택 수요에 효과적으로 대응하기에 한계
향후 도심 내 우수 입지에 2~3인 가구도 쾌적하게 거주 가능한 중소형 평형 주거공간 공급이 확대 될 수 있도록, ‘원룸형’ 도시형 생활주택을 ‘소형’으로 개편하여 허용면적을 가족형 평형인 전용 60㎡까지 확대하고, 공간구성도 당초 2개에서 최대 4개(침실3+거실1 등)까지 완화하겠습니다.(주택법 시행령 개정, ~‘21.12)
※ 다만, 공간구성 완화세대는 전체세대의 1/3 이하로 제한하여 부대시설 과부하 방지
➋ (주거용 오피스텔) 오피스텔은 건축법 상 업무시설로 분류되나, 주거기능을 일부 인정하여 전용 85㎡ 이하인 경우만 바닥난방 설치를 허용하고 있습니다.
다만, 오피스텔은 발코니 설치 및 확장이 불가하여 동일 전용면적 아파트에 비해 실사용 면적이 작아, 3~4인 가구가 거주하기에는 한계가 있었습니다.
이에, 오피스텔 내 바닥난방 설치가 허용되는 면적 기준을 기존 전용 85㎡에서 3~4인 가구가 선호하는 아파트 전용면적 85㎡과 유사한 실사용 면적인 전용 120㎡까지 확대하여, 도심 내 중대형 오피스텔 공급을 촉진할 계획입니다.(오피스텔 건축기준 개정, ~‘21.11)
➌ (기금·세제 지원) 아울러, 도시형 생활주택, 오피스텔 등이 ‘21~’22년 간 집중 공급되도록 민간 건설사 등에 대한 주택도시 기금 건설자금 융자 한도를 현행 대비 약 40% 상향하고, 대출 금리도 현행 대비 1%p 인하하겠습니다.(기금운용계획 변경, ~’21.10)
또한, 현재는 민간 사업자(법인)가 과밀억제권역 내에서 오피스텔을 신축하는 경우 취득세가 중과*되고 있으나, LH 등과 매입약정(‘21~’22년 약정분 한정)을 통해 공공임대로 공급하기로 한 경우는 취득세 중과를 배제할 계획입니다.(지방세법 시행령 개정, ~‘21.12)
등기부 권리분석을 위하여서는 반드시 입찰 당일 기준, 등기부를 발급 받아 보아야 하고, 단독건물인 경우는 건물과 토지 등기부 모두를 발급 받아 확인하여야 하며, 집합건물인 경우에는 별도등기 있음에 유의하여 등기부 권리분석을 해야 합니다.
등기부를 발급 받아 보면, 등기부에서 볼 수 있는 단어가 28개 정도 됩니다. 그 중에는 권리를 공시하는 단어도 있고, 가처분과 같은 “보전처분”절차도 있고, 별도등기와 같이 표제부에서 볼 수 있는 단어도 있습니다.
이런 단어들을 분석하여 인수하는 단어가 있는지 여부, 해당 단어가 갖는 법률문제로 인해 낙찰자가 부담하게 되는 하자 유무를 판단하는 것이 등기부상 권리분석이라고 할 수 있습니다.
등기된 단어 중, 일단 권리를 공시하는 단어는, “말소기준권리”인 “매각물건명세서”상 “최선순위설정일자”와 비교하여, 빠르면 인수이고, 늦으면 소멸하는 것이 원칙입니다. 단, 말소기준권리보다 늦어도 인수되는 경우로는, 가처분, 구분지상권, 예고등기 등이 있습니다. 특히 예고등기는, 매각물건명서상 “해당사항 없음”, 또는 공란으로 되어 있는 경우에도 인수됨에 주의하시기 바랍니다.
임차권등기명령등기와 임대차등기로서 주택과 상가건물 임대차 특별법 적용을 받은 경우에 등기된 임대차에서 해당 임대차등기의 전입일자나 사업자등록신청일자가 기재된 경우가 있습니다. 이 경우에 임대차등기 설정일자가 아닌, 전입일자나 사업자등록신청일자가 대항요건이 되므로 그 일자(대항력 발생일자)를 기준으로 말소기준권리와 비교하여 소멸과 인수 여부를 판단하셔야 합니다.
끝으로, 등기부상 권리의 분석인 권리분석의 최종 결정은 매각물건명세서상, “등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것”
이 부분을 보고 최종 결정하여 주시기 바랍니다.
또한 이 부분이 앞에서 언급한바와 같이, “해당사항 없음”, 또는 “공란”으로 된 경우도, 인수하는 사항이 있을 수 있음을 유의하여 주시어 등기부 권리분석을 하시기 바랍니다